China ha introducido una reforma de gran alcance en su mercado inmobiliario que modifica una de las características tradicionales de la financiación de la vivienda nueva: la relación entre la compra sobre plano y el crédito hipotecario. Desde el 28 de agosto, las hipotecas vinculadas a viviendas vendidas sobre plano deberán desembolsarse únicamente después de que el proyecto haya concluido y haya obtenido el registro oficial de finalización de obra. Al mismo tiempo, el plazo máximo de las hipotecas personales se amplía de 30 a 40 años.
La primera medida pretende proteger al comprador y reducir el riesgo de que una familia empiece a pagar una hipoteca por una vivienda que todavía no está terminada. La segunda busca facilitar el acceso al crédito mediante cuotas mensuales más reducidas. Ambas forman parte de un paquete coordinado de medidas impulsado por el Banco Popular de China, la Administración Nacional de Regulación Financiera y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, entre otros organismos.
¿Qué cambia exactamente?
Durante décadas, la vivienda sobre plano desempeñó un papel central en el desarrollo inmobiliario chino. Los promotores podían vender viviendas antes de terminar su construcción y utilizar los recursos obtenidos de esas ventas para financiar nuevos avances de las obras. Este sistema permitió responder a una demanda muy elevada durante la rápida urbanización del país, pero también creó una fuerte dependencia entre las ventas, la financiación de los promotores y la capacidad de terminar los proyectos.
Cuando algunas grandes inmobiliarias comenzaron a acumular elevados niveles de deuda y perdieron acceso a nueva financiación, esta cadena se debilitó. A partir de 2021 aumentaron los problemas de liquidez, los retrasos y los proyectos inacabados. Algunos compradores llegaron a encontrarse pagando créditos vinculados a viviendas cuya construcción se había ralentizado o paralizado. La cuestión de la entrega de las viviendas pasó así a convertirse en uno de los principales problemas de la crisis inmobiliaria.
La nueva normativa modifica precisamente ese mecanismo. En el caso de las viviendas sobre plano, el banco deberá esperar hasta que el proyecto haya completado formalmente el procedimiento de finalización de obra, denominado jungong beian (竣工备案), antes de desembolsar la hipoteca. En términos sencillos: el comprador puede reservar y adquirir una vivienda en construcción, pero el crédito hipotecario no llegará al proyecto hasta que este haya alcanzado una fase mucho más avanzada.
China no elimina la vivienda sobre plano
La reforma no prohíbe las preventas. China mantiene tanto la venta de viviendas terminadas como la comercialización sobre plano, aunque endurece las condiciones de esta última. Los nuevos proyectos deberán haber completado su estructura principal para poder realizar preventas y los fondos aportados por los compradores deberán permanecer en cuentas específicas sometidas a supervisión. Para nuevos terrenos y determinados proyectos, además, se dará prioridad progresivamente a la venta de viviendas terminadas.
Otro elemento fundamental es la creación del sistema de “banco principal”. Cada proyecto tendrá una entidad financiera responsable de coordinar su financiación y supervisar los recursos. Los fondos deberán mantenerse vinculados al proyecto correspondiente y se reforzará la separación contable entre diferentes promociones. El objetivo es evitar que el dinero destinado a una construcción pueda desviarse hacia otras necesidades de la empresa.
Hipotecas de hasta 40 años
La segunda gran novedad amplía de 30 a 40 años el plazo máximo de las hipotecas personales. No significa que todos los compradores deban contratar préstamos a cuatro décadas, sino que se amplía el límite disponible. Un plazo mayor permite reducir la cuota mensual, aunque puede aumentar el importe total de intereses pagados durante la vida del préstamo.
Una reforma para una nueva etapa
La medida llega mientras el sector continúa atravesando un periodo de ajuste. Entre enero y julio de 2026, la inversión inmobiliaria cayó un 19,2%, los nuevos inicios de construcción un 24,6% y las ventas de vivienda nueva un 12,7%. Al mismo tiempo, los ingresos de los gobiernos locales procedentes de la venta de derechos de uso del suelo disminuyeron un 30,8%, reflejando la estrecha relación existente entre el mercado inmobiliario y las finanzas territoriales.
Por ello, la reforma debe entenderse más como un cambio estructural que como una solución inmediata a la crisis. China intenta avanzar desde un modelo basado en “vender primero y construir después” hacia otro en el que el proyecto tenga financiación suficiente para llegar a su finalización y el comprador asuma menos riesgo.
La cuestión central ya no es únicamente construir más viviendas, sino garantizar que las viviendas vendidas puedan ser terminadas y entregadas. Con las nuevas reglas, China busca que la financiación siga al proyecto, que el dinero esté mejor controlado y que la protección del comprador tenga un peso mayor en el funcionamiento del mercado inmobiliario.
